2023年10月的一个周末，北京昌平区某楼盘售楼处人头攒动。26岁的褚建航（化名）在销售人员的热情接待下，仔细查看楼盘沙盘模型。销售指着沙盘上贴满“已售”标签的楼栋说：“这个项目总共1200套，已经卖出700多套，H户型最高只剩8层了。”这番说辞让褚建航感到购房紧迫，当天便签订了认购书，认购了一套合同总价330万余元的商品房，并支付了5万元定金。

　　随后的两个月里，褚建航又陆续支付了79.6万元首付款。2024年1月7日，在销售人员“6层以上都卖了”的催促声中，他正式签订了总价280.6万元的《北京市商品房预售合同》。然而签约后不久，褚建航偶然登录北京市住建委官网查询时，惊讶地发现该楼盘实际销售数据与宣传严重不符——整栋楼仅售出1套同户型房屋。更令人担忧的是，该楼盘同类户型价格出现大幅下调，较其购买时总价下降约40万元。褚建航多次与开发商协商无果，最终决定通过法律途径维权。

　　在朋友介绍下，褚建航来到北京冠领律师事务所寻求帮助，律师姜鹏受律所指派代理本案。冠领律师接手案件后，立即开展证据收集工作。律师调取了褚建航与销售人员的全部微信聊天记录，发现其中存在大量虚假宣传内容：2023年10月1日销售人员声称9-10层户型已售罄，而官网显示均未售出；2023年12月10日宣称“已售700多套”，实际网签数据相差甚远。更关键的是，律师通过申请政府信息公开，获得了昌平区住建委2025年6月出具的《行政事项答复意见书》，该文件明确认定开发商存在虚假宣传行为。

　　基于完整的证据链，冠领律师代理褚建航提起了仲裁申请。仲裁过程中，开发商提出反请求，要求继续履行合同并支付剩余196万元购房款。冠领律师则向仲裁庭提交了销售人员虚假宣传的证据链，包括聊天记录、官网销售数据对比等；同时律师援引《民法典》及司法解释关于合同解除的相关规定，主张解除合同具有正当性。

　　在先后两次庭审中，双方围绕三个焦点展开激烈辩论：销售宣传是否构成欺诈、价格波动是否属于商业风险、合同解除是否符合法律规定。冠领律师向仲裁庭指出，开发商销售人员持续使用“房源紧张”“热销数百套”等话术，而实际销售数据相差甚远，这种系统性虚假宣传已超出正常销售技巧范畴，严重影响了合同订立的基础。

　　律师强调虽然申请人单方解约构成违约，但开发商的虚假宣传行为是导致纠纷的主要原因。因此在认定解除合同违约金时，应综合考虑双方过错程度、合同履行情况以及公平原则。

　　仲裁庭经审理，采纳了律师的主要观点，认定开发商销售人员确实存在虚报销售进度行为，且该行为与购房人签约决定具有因果关系。虽然价格波动属于商业风险，但结合虚假宣传情节，继续履行合同确实显失公平。

　　2025年10月，仲裁委员会作出裁决：解除双方签订的商品房预售合同；开发商返还84.6万元首付款；购房人支付16.8万元违约金及相应税费；双方律师费、仲裁费各自承担50%。经抵扣后，开发商还需向褚建航支付剩余款项65.3万元。

　　本案通过仲裁程序，有效避免了普通诉讼可能产生的漫长周期。仲裁庭基于专业判断，在认定违约事实的同时，也合理平衡了合同双方的权益，体现了商事仲裁对公平原则的坚守。

　　撰稿人：霍雨菲

　　审稿人：段光平

　　文章类型：原创B