2015年5月，苏女士怀揣着创业梦想来到广州打拼。她先是创办了一家个人独资的文化公司，随后购置了一套办公用房，并将公司经营地址变更至该房屋。然而她未曾料到，这个“经营地”的确权之路会如此漫长且波折，甚至险些因开发商的债务纠纷而“易主”。

　　苏女士与开发商签订《商品房预售合同》、支付了全部购房款后，于2018年6月起实际占有、使用该房屋，公司也随之迁址至此。然而，由于种种原因，房屋的过户手续一直未办理。尽管苏女士曾收到过开发商发出的办证通知，但后续进展不畅，房产证始终未能拿到手。这一拖，便埋下了隐患。

　　2024年底，危机突然降临。由于开发商与一家建筑公司存在合同纠纷，法院根据建筑公司的财产保全申请，查封了开发商名下包括案涉房屋在内的多项财产。

　　自己已付全款且使用多年的房子，一夜之间面临强制执行风险，让苏女士心急如焚。她立即向执行法院提出书面异议。但法院审查后，根据开发商曾发出办证通知等情况，认定苏女士因自身原因拖延办证，于2025年4月裁定驳回异议。苏女士不服，于是向北京冠领（广州）律师事务所求助，律所指派律师欧超杰代理此案。

　　冠领律师在详细了解案情、仔细审阅全部材料后，迅速抓住了案件的核心要点和突破口。他判断，本案符合法律上关于“买受人物权期待权”排除强制执行的条件，关键需要证明：苏女士在房屋被查封前，已签订合法有效的买卖合同、支付全部价款并合法占有房屋，且未能办理过户手续并非苏女士自身原因所致。而且，执行异议阶段的审查标准与诉讼阶段不同，若进入执行异议之诉，将有机会进行更充分的举证和更深入的法庭辩论，从而彻底扭转局面。冠领律师随之收集相应证据，代理苏女士对开发商和建筑公司提起了执行异议之诉。

　　庭审中，开发商未到庭。建筑公司辩称，开发商早在2018年就已通知苏女士办证，是她未配合提交材料、未缴纳税费，才导致过户未能完成，应自行承担后果。

　　冠领律师则向法官出示了《商品房预售合同》、全额付款凭证、水电费及物业费缴纳发票、公司住所登记证明等一系列证据，证明苏女士在查封前已完成付款并长期占有该房屋的事实。律师着重强调，案涉合同早已完成网签备案，具备公示效力。

　　针对“未过户系自身原因”这一争议点，律师提出，虽然开发商曾发出办证通知，但仅以此不足以将未办证的责任完全归咎于苏女士。其一，办理产权转移登记是买卖双方的共同义务，特别是在预售合同补充协议中约定由双方共同申请，开发商负有主导与协助的义务；其二，苏女士在收到通知后并非无所作为，她曾多次与开发商进行沟通，但开发商并未配合。更为关键的是，开发商未出庭，无法说明其是否充分履行了协助、督促义务，应承担举证不能的不利后果。

　　另外，从常理而言，购房者支付巨额款项后，一般无故意阻碍办理产权证、使自身财产处于不确定状态的动机。所谓购房者怠于办理一事，在开发商未充分、持续履行协助义务且未能到庭说明的情况下，不能轻易认定。相反，苏女士作为善意的购房者，其对房屋的物权期待利益真实、合法，应予以保护。

　　2025年11月，法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，认定房屋未过户的责任不能归咎于苏女士，结合其签订合同、支付全款并占有使用房屋的事实，判决停止对案涉房屋的执行，并解除查封措施。

　　在此前被法院驳回异议的不利局面下，冠领律师精准把握案件焦点，以法理相融的精彩辩论，化解了查封危机，为委托人保住了价值数十万元的房产，也守护了一个微型企业赖以生存的经营场所，更守护了委托人的创业梦想。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：段光平

　　文章类型：原创B